Maklervertrag: Die 3 Arten und die Grundlagen einfach erklärt

INHALTSVERZEICHNIS

1. Was ist ein Maklervertrag? Immobilie erfolgreich und rechtssicher vermitteln
2. Maklerauftrag: Arten von Maklerverträgen und ihre Unterschiede
3. Makleralleinauftrag - einfach oder qualifiziert
4. Elemente eines Maklervertrages: Was ist beim Abschluss zu beachten?
5. Rechtliche Fallstricke und Streit vermeiden: Pflichten des Maklers und Auftraggebers
6. Fragen und Antworten
7. Fazit

Als Immobilienmakler wissen Sie genau: Der Maklervertrag ist das Fundament für eine erfolgreiche Zusammenarbeit mit Ihren Kunden. Ein rechtlich einwandfreier und gut strukturierter Vertrag schafft nicht nur Klarheit und Sicherheit, sondern sorgt auch für Vertrauen zwischen Ihnen und Ihren Auftraggebern, wenn es um Verkauf, Kauf oder Vermietung von Immobilien geht. Doch welche Aspekte sind für eine professionelle und rechtssichere Vertragsgestaltung entscheidend?

In diesem Beitrag beleuchten wir die Kriterien für einen korrekten Maklervertrag und erklären, was Sie als Immobilienprofi beachten müssen. Erfahren Sie, welche drei wichtigen Vertragsarten es gibt, worin sie sich unterscheiden und auf welchen Inhalt es ankommt.

Ein neuer Maklervertrag stellt immer auch eine neue Herausforderung dar. Der Artikel informiert über die Anforderungen und die rechtlichen Fallstricke. Darüber hinaus wird erläutert, wie Sie durch den optimalen Einsatz von Maklerverträgen Ihre Kompetenz untermauern und Ihre Position als Profi am Markt weiter stärken und sichern können.

Was ist ein Maklervertrag? Immobilie erfolgreich und rechtssicher vermitteln

Ein Maklervertrag bildet die rechtliche Grundlage für Ihre Tätigkeit als Hausmakler, Wohnungsmakler oder Grundstücksmakler. Er ist ein privatrechtlicher Vertrag, der die Rechte und Pflichten aller beteiligten Parteien regelt.

Wenn Sie einen Maklervertrag für den Verkauf einer Immobilie, für die Vermietung eines Objektes oder für die Zusammenarbeit mit Käufern und Verkäufern abschließen, sollte dieser in jedem Fall gut strukturiert sein. Dies schafft Klarheit und Sicherheit für beide Seiten. Wichtig ist, dass der Vertrag präzise und unmissverständlich formuliert ist, um Konflikte zu vermeiden. Ein fundierter und rechtssicherer Vertrag unterstreicht zudem Ihre Professionalität.

Maklervertrag mit Käufer oder Verkäufer

Die Ausgestaltung eines Vertrages hängt im Wesentlichen davon ab, mit wem er geschlossen wird. Ein Maklervertrag mit Käufer und ein Maklervertrag mit Verkäufer unterscheiden sich erheblich. In dem Vertrag für Verkäufer wird zum Beispiel die Nachweis- und Vermittlungstätigkeit des Maklers besonders geregelt. Ein Vertrag mit Käufer stellt hingegen Aspekte wie den Objektnachweis in den Vordergrund. Die vom Makler zu erbringenden Leistungen, wie beispielsweise die Suche nach einem Käufer, das Finden von Mietern oder die Beratung beim Hausverkauf, müssen in einem Vertrag klar definiert und festgehalten werden. Auch die genaue Festlegung der Provision sowie der Vertragslaufzeit sind wichtige Vertragsbestandteile.

Auftrag vom Vermieter

Ein Maklervertrag für die Vermietung setzt andere Schwerpunkte. Er regelt zum Beispiel die Identifizierung geeigneter Mieter durch einen Immobilienmakler. Auch die Einholung von Bonitätsauskünften über Mietinteressenten und die Mitwirkung des Maklers bei der Mietpreisgestaltung und der Verhandlung der Mietkonditionen sind Bestandteile bei einem Maklervertrag für Vermieter.

Maklerauftrag: Arten von Maklerverträgen und ihre Unterschiede

Als Immobilienmakler können Sie je nach Auftrag und Zielsetzung zwischen verschiedenen Arten von Maklerverträgen wählen. Jede Vertragsart bringt spezifische Vorteile, Pflichten und Herausforderungen mit sich - sowohl für Sie als auch für Ihre Kunden. Für Sie Immobilienprofi ist es wichtig, diese Unterschiede zu verstehen und sie Ihren Klienten klar zu kommunizieren. So stellen Sie sicher, dass Ihre Auftraggeber den Vertrag erhalten, der ihren Bedürfnissen entspricht.

Schlichter Maklervertrag

Der schlichte Maklervertrag, auch einfacher Maklervertrag genannt, ist zwar die flexibelste Variante, hat aber im Hinblick auf Ihre Motivation einen Nachteil: Dieser einfache Auftrag verpflichtet zu nichts. Das heißt: Der Auftraggeber behält sich die Option der Mitwirkung vor und kann parallel auch andere Experten mit dem Verkauf betrauen. Ihre Chancen, die Immobilie zu verkaufen und eine Provision zu erhalten, sind gering.

Beim einfachen Maklerauftrag ist der Kunde nicht exklusiv an Sie gebunden. Deshalb erfordert diese Vertragsart von Ihnen ein hohes Maß an Überzeugungskraft und Schnelligkeit. Um Missverständnisse zwischen Ihnen und Ihrem Kunden zu vermeiden und die Vermittlungstätigkeit in den Vordergrund zu stellen, ist es hilfreich, beim Formular für den schlichten Maklervertrag den Inhalt sehr klar und eindeutig zu definieren.

Makleralleinauftrag - einfach oder qualifiziert

Einfacher Alleinauftrag

Ein einfacher Alleinauftrag bindet den Auftraggeber ausschließlich an das Immobilienbüro seiner Wahl. Da sichergestellt ist, dass der Klient keinen anderen Vermittler hinzuzieht, versetzt der Exklusivvertrag Makler in die Lage, ihre Ressourcen gezielt auf die Vermittlung zu konzentrieren. Ein solcher Exklusiv Maklervertrag ist daher insbesondere für den Verkauf oder die Vermietung von Immobilien sinnvoll. Allerdings gibt es bei dieser Vertragsvariante eine wichtige Ausnahme, die Sie als Makler kennen sollten: Der Eigentümer kann trotz Maklervertrag sein Haus privat verkaufen.

Qualifizierter Alleinauftrag

Auch bei einem qualifizierten Alleinauftrag betraut der Eigentümer nur einen Makler mit der Veräußerung seiner Immobilie. Der Unterschied zum einfachen Alleinauftrag liegt in der sogenannten Verweisungsklausel: Hier verpflichtet sich der Besitzer zusätzlich, alle Kaufinteressenten ausschließlich über den beauftragten Immobilienprofi abzuwickeln. Ein privater Abschluss ohne Einschaltung des Maklers ist damit ausgeschlossen. Diese Vertragsform ist ideal, um ein Höchstmaß an Sicherheit, Kontrolle und Effizienz bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie zu gewährleisten.

Elemente eines Maklervertrages: Was ist beim Abschluss zu beachten?

Der sichere Umgang mit Verträgen will gelernt sein. Insbesondere mit Blick auf die gesetzlichen Bestimmungen gibt es bei einem Maklervertrag einiges zu beachten. Aber auch die individuellen Bedürfnisse Ihrer Kunden spielen eine wesentliche Rolle. Ein gut formulierter Vertrag ist eine der Grundlagen für eine reibungslose Zusammenarbeit zwischen Ihnen und Ihren Kunden. Professionell gestaltet, ist er nicht nur ein rechtliches Dokument, sondern auch ein deutlicher Beweis für Ihre Kompetenz als Immobilienmakler.

Sobald ein Kunde einen Maklerauftrag erteilen möchte, sollten sämtliche relevanten Vereinbarungen rechtssicher und transparent festgehalten werden. Ist die Vertragsform gewählt, so sollten neben korrekten und nachprüfbaren Angaben zur Immobilie und zu einem marktgerechten Angebotspreis unbedingt die Daten des Eigentümers und des Maklers sowie die Art und der Aufwand der Vermarktung in den Vertrag aufgenommen werden. Weitere wichtige Vertragsbestandteile sind:

Nachweis- und Vermittlungspflichten

Ein zentrales Element des Vertrages ist die genaue Definition der Nachweis- und Vermittlungspflichten, die der Makler im Laufe eines Verkaufsprozesses erfüllen muss. Hier gilt es, Transparenz zu schaffen und Interessenkonflikte zu vermeiden. Das ist besonders dann wichtig, wenn ein Immobilienbüro für beide Vertragsparteien tätig wird, wie dies bei einem Maklervertrag mit Käufer und Verkäufer der Fall ist.

Provision: Ihr Anspruch auf die Maklerprovision

Kommt aufgrund Ihrer Maklertätigkeit ein Kaufvertrag zustande oder weisen Sie den Abschluss eines Mietvertrages nach, dann haben Sie Anspruch auf eine Vergütung in Form einer Provision. Das hat der Gesetzgeber im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt. Die Höhe der von den beteiligten Vertragsparteien zu zahlenden Maklerprovision sowie der Zeitpunkt der Fälligkeit und damit der Zahlung sollten als Provisionsvereinbarung im Maklervertrag festgeschrieben werden.

Laufzeit des Vertrages

Ein Maklervertrag kann befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Ein befristeter Vertrag hat in der Regel eine Dauer von drei bis sechs Monaten. Innerhalb dieser Zeit muss der Makler die Immobilie verkaufen. Erst dann erhält er seine Provision. Es ist möglich, dass ein Kaufvertrag erst nach Ablauf des Maklervertrags zustande kommt. Für diesen Fall vereinbaren Makler oft eine Bindungsfrist (in der Regel von sechs Monate), die die Provision für den Fall sichert, dass die Vertragspartner nicht nachweisen können, dass der Verkauf auch ohne die Arbeit des Maklers zustande gekommen wäre. Bei befristeten Verträgen wird häufig eine Klausel zur automatischen Verlängerung eingefügt.

Widerrufsrecht

Als Makler sind Sie verpflichtet, den Kaufinteressenten bei Vertragsabschluss mit einer schriftlichen Widerrufsbelehrung über sein Widerrufsrecht zu informieren. Nur so verlieren Sie Ihren Provisionsanspruch nicht. Kunden dürfen einen Maklervertrag innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss ohne Angabe von Gründen schriftlich widerrufen. Ist der Widerruf fristgerecht erfolgt, muss der Makler dem Kunden alle bereits erhaltenen Zahlungen zurückerstatten. Das Widerrufsrecht gilt nur für Kunden, die als Privatpersonen (Verbraucher) handeln. Gewerbliche Kunden haben grundsätzlich kein Widerrufsrecht.

Reservierungsgebühr

Sie können eine Immobilie für einen Kaufinteressenten reservieren. Zu diesem Zweck wird in der Regel eine Reservierungsvereinbarung für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen. Während dieser Zeit dürfen Sie das Objekt keinem anderem anbieten. Dafür können Sie vom Interessenten eine Reservierungsgebühr verlangen, die beim Zustandekommen eines Kaufs mit der Maklerprovision verrechnet wird. Voraussetzung hierfür ist, dass Sie mit dem Verkäufer des Objekts einen qualifizierten Alleinauftrag abgeschlossen haben, so dass dieser die Immobilie nicht anderweitig anbieten darf. Bevor Sie jedoch eine Reservierungsvereinbarung abschließen, sollten Sie unbedingt die Zustimmung des Immobilienverkäufers einholen.

Aufwandsentschädigung

Ob Porto, Fahrtkosten oder Gebühren für kostenpflichtige Inserate: Wenn Sie nachgewiesene Auslagen haben, muss der Verkäufer diese erstatten, wenn eine entsprechende Klausel im Vertrag vereinbart wurde. Dies gilt auch dann, wenn die Immobilie nicht verkauft wird.

Frist für die Kündigung

Die Bedingungen für die Kündigung und damit die Beendigung der Zusammenarbeit zwischen Ihnen und Ihrem Auftraggeber hängen immer von der Art des Vertrages ab. Ein unbefristeter Maklervertrag ist jederzeit und ohne Angabe von Gründen kündbar. Ist der Maklervertrag befristet, so endet er entweder mit Ablauf der vereinbarten Frist oder er muss fristgerecht zum Ablauf der Vertragslaufzeit gekündigt werden. Darüber hinaus hat der Kunde immer dann das Recht zur außerordentlichen Kündigung, wenn Sie als Makler Ihre Pflichten verletzen.

Rechtliche Fallstricke und Streit vermeiden:
Pflichten des Maklers und Auftraggebers

Für den Makler und die Maklerin ist es wichtig, rechtliche Fallstricke bei Makleraufträgen zu vermeiden und die Kunden umfassend über ihre Rechte und Pflichten aufzuklären. Sie reduzieren das Risiko von Streitigkeiten mit Auftraggebern, indem Sie alle wesentlichen Aspekte, individuellen Absprachen und besondere Klauseln im Maklervertrag schriftlich festhalten - genau und detailliert.

Die Einhaltung der Informations–, Vermittlungs– und Sorgfaltspflichten ist von großer Bedeutung. Sie sind verpflichtet, Ihre Kunden umfassend zu informieren und zu beraten. Sie müssen ihnen vollständige Unterlagen zur Verfügung stellen und in ihrem Interesse sorgfältig handeln. Der Datenschutz spielt eine ebenso große Rolle: Vertrauliche Informationen dürfen Sie niemals an Dritte weitergeben.

Wenn ein Maklervertrag nicht eingehalten wird, kommt es fast immer zu Konflikten. Vertragsverletzungen und deren Folgen können sowohl für Sie als auch für den Auftraggeber unangenehm und kostspielig sein: Werden beispielsweise vereinbarte Provisionen nicht gezahlt oder Objekte ohne Ihr Wissen direkt vermittelt, können Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden.

Fragen und Antworten

Fazit

Ein Maklervertrag ist weit mehr als nur ein juristisches Dokument - er ist ein zentraler Baustein Ihrer Tätigkeit als Immobilienprofi. Ein rechtssicherer und unzweideutig formulierter Vertrag definiert die Rechte und Pflichten der beteiligten Parteien und bietet klare Regelungen für Verkauf und Vermietung sowie für die Zusammenarbeit zwischen Maklern, Käufern und Verkäufern. Er schafft eine Vertrauensbasis, schützt beide Seiten vor Missverständnissen und vermeidet Konflikte.

Vom einfachen Maklervertrag über den einfachen Alleinauftrag bis hin zum qualifizierten Alleinauftrag ist es für Makler essenziell, die verschiedenen Arten von Maklerverträgen genau zu kennen und anwenden zu können. So können sie die jeweilige Vertragsform transparent kommunizieren und entsprechend den Kundenbedürfnissen einsetzen.

Der Vertrag muss rechtlich einwandfrei und umfassend gestaltet sein. Gleichzeitig sollten wichtige Elemente wie Nachweis- und Vermittlungspflichten, Provisionsregelungen, Laufzeit, Kündigungsfristen und Widerrufsrechte sowie individuelle Vereinbarungen stets präzise geregelt sein. So sichern Sie Ihre Interessen und die Ihrer Auftraggeber. Besonderes Augenmerk gilt auch der Vermeidung rechtlicher Fallstricke. Indem Sie Ihrer Sorgfaltspflicht nachkommen und alle wesentlichen Absprachen im Vertrag festhalten, minimieren Sie das Risiko von Streitfällen und stärken Ihre Position als kompetenter und verlässlicher Partner im Immobiliengeschäft.

Bildnachweise für die Bilder dieses Beitrags:

Beitragsbild „Vertrag wird unterschrieben“ © Pormez/stock.adobe.dom
„Mann liest Vertrag“ © Joao/stock.adobe.com
„Richter-Hammer“ © makibestphoto/stock.adobe.com
„Infografik 3 Arten von Maklerverträgen“ © Immonia GmbH
„Kunden werden über Rechte und Pflichten aufgeklärt“ © Hero-Images/stock.adobe.com
„Zwei besprechen einen Vertrag“ © thodonal/stock.adobe.com